Valutare un albergo e valutare una casa NON è la stessa cosa
Sembra un concetto ovvio ma invece…
Alcuni anni fa mi contatta la Proprietaria di un Hotel che si trova in una località balneare secondaria, ma di tradizione consolidata.
È stanca di lavorare e vuole cedere la sua proprietà, possibilmente sia le mura che la gestione.
Le racconto il nostro metodo e le chiedo di inviarmi, in prima battuta, qualche documento in modo da poter effettuare il sopralluogo avendo già acquisito alcune informazioni di base.
Mi spiega che l’Albergo è un 3 stelle, composto da 30 stanze oltre ristorante e SPA.
Mi dice anche di avere una recente perizia di stima dell’immobile, nella quale sono riportate tutte le informazioni utili e anche il valore al quale sarebbe disposta a vendere.
Mi avrebbe mandato quella.
“Benissimo”, penso io. Avremo la valutazione di un professionista e in base a quella potremo rapidamente essere operativi.
E invece la perizia reca solo una banalissima valutazione al mq basata su una quotazione media riferibile agli immobili residenziali di zona.
La quotazione mi appare a prima vista astronomica.
Ma, soprattutto, la stima mancava di ogni riferimento ai parametri di carattere economico-finanziario che sono, viceversa, indispensabili per una valutazione di questo tipo.
Per valutare un Albergo ci sono molti metodi.
Quello della Comparazione Economico Finanziaria, che si basa sulla capacità di generazione di benefici economici futuri da parte dell’albergo, è tendenzialmente il più diffuso nella prassi valutativa internazionale.
Esso è, a sua, volta declinato in molte varianti, più o meno sofisticate.
Se, invece, si vuole utilizzare una metodologia di Comparazione Fisica (una cosa che molto alla lontana richiami quella che si usa per gli appartamenti), la più comune consiste nel determinare un valore per camera in funzione del prezzo di vendita e del numero delle camere della struttura.
In questo caso bisogna essere, però, consapevoli che le transazioni comparabili sono limitate nel numero e molto eterogenee tra di loro. Il dato che se ne ricava rischia, quindi, di non essere molto affidabile.
Ma, in ogni caso, mai può essere applicato il criterio del mq, che non è in grado in nessun modo di definire in maniera attendibile il valore di un immobile a destinazione alberghiera.
Non è stato semplice far digerire questa impostazione alla Proprietà.
Ma, dopo un po’ di tempo, ci sono riuscito ed abbiamo effettuato una valutazione corretta.
Il valore che ne è risultato è inferiore di circa il 40% a quello stimato nella perizia.
In sostanza il reale ricavo sarebbe stato lontano dalle iniziali aspettative e, quindi, la Signora Rosy ha rinunciato alla vendita.
D’altro canto proporre l’immobile sul mercato alle condizioni inizialmente ipotizzate avrebbe comportato solo un’inutile e, per certi versi, dannosa perdita di tempo.
Però, sulla base della valutazione effettuata e dei dati che questa ha evidenziato è stata trovata una soluzione diversa: la Signora Rosy ha ceduto la gestione ad alcuni nipoti che avevano in mente un restyling della struttura e dei suoi servizi, si è assicurata così una rendita soddisfacente e ha dato continuità alla sua Impresa.
Per me contribuire a trovare la soluzione è stato un successo.
Infatti non sempre vendere è la strada più conveniente.
Poi, in futuro, una volta che la nuova gestione abbia dato la sua impronta e introdotto innovazioni in linea con le esigenze del mercato, non è detto che l’ipotesi della cessione non possa tornare in pista con risultati diversi.
Tu che ne pensi?
Condividi che per vendere o rigenerare un albergo sia preferibile consultare professionisti del settore e valutatori esperti per ottenere una valutazione accurata e considerare tutti i fattori rilevanti nella determinazione del prezzo di vendita e nel successivo sviluppo dell’iniziativa?
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