Bisogna saper perdere. Non sempre si può vincere. Capita anche con gli immobili.
È il ritornello di una canzone di successo del 1967. La conosci? Ripete una massima di buon senso, alla quale tutti dovremmo attenerci, anche nella gestione di un immobile.
Invece spesso non è così
Ho scritto già della tentazione di affezionarsi agli immobili e, quindi, di darne una valutazione non appropriata.
Vi è però un’ipotesi peggiore: quella di affezionarsi agli abusi dell’immobile, minimizzarli o credere che siano sanabili e che questo avverrà quanto prima.
Gli episodi che si potrebbero raccontare a questo proposito sono tanti.
Ne racconto uno che mi è capitato tempo fa ed è emblematico di questa visione delle cose.
Circa un anno fa mi contatta un potenziale Cliente per sottopormi un suo immobile.
È abbastanza grande (circa 10.000 mq), si trova in un quartiere periferico di una Città universitaria e tanto l’immobile quanto la zona nella quale sorge versano in una situazione di significativo degrado.
Sino a qualche tempo prima si riusciva a locarlo, sia pure parzialmente, ora proprio no.
È diventato solo un peso, considerato che su di esso grava un carico tributario non indifferente.
Vorrebbe che lo aiutassimo a individuare una destinazione d’uso idonea ad attrarre potenziali investitori.
Avvio la valutazione preliminare, prima a tavolino sulla base dei documenti ricevuti e poi con un sopralluogo.
Individuo un’ipotetica destinazione d’uso vantaggiosa.
C’è però un problema piuttosto rilevante: circa il 30% della superficie complessiva è abusivo.
È stata presentata da diversi anni una richiesta di condono, ma, anche per un vincolo paesaggistico che grava sulla zona, è molto improbabile che venga accolta e, comunque, non lo sarà in tempi rapidi.
Ne parlo con il proprietario, al quale dico che la destinazione ipotizzata va accertata con uno studio di pre fattibilità.
Questo dovrà anche verificare la possibilità di accedere a fondi pubblici ed eventualmente al PNRR.
Gli faccio pure presente che, se lo studio desse esito positivo, con ogni probabilità occorrerà rinunciare ai volumi abusivi.
Gli chiarisco, quindi, che prima di investire risorse nello studio occorre che lui sia d’accordo su questo aspetto.
E bene faccio perché il proprietario risponde che a quei volumi non intende rinunciare in nessun caso.
È convinto che prima o poi dovranno accogliere la sua richiesta e, in caso contrario, ricorrerà in tutti i gradi di giudizio possibili.
Questa impostazione, anche considerata la compenetrazione tra volumi legittimi e abusivi, preclude qualunque opzione di valorizzazione e l’interesse di eventuali investitori.
Non vi è, quindi, utilità nel proseguire lo studio.
L’immobile rimarrà in quello stato.
È una situazione assai più frequente di quanto si immagini.
Tu che ne pensi? Se fossi il proprietario preferiresti rinunciare all’abuso o alle opportunità che il mercato può offrirti?
Se hai un immobile sopra i 500 mq, possiamo aiutarti a trovare la configurazione e/o la destinazione giusta per renderlo attraente per gli investitori. Chiedi la nostra consulenza gratuita qui
