Dal 2001 abbiamo esteso la nostra attività all’asset management immobiliare, facendone gradualmente il core business.

Abbiamo, infatti, eseguito per Pirelli RE (oggi PRELIOS Spa) numerosi studi di fattibilità di progetti di investimento immobiliare. Inoltre, per conto di altri investitori privati, abbiamo curato lo studio e la progettazione di investimenti residenziali ed alberghieri, sino al conseguimento delle autorizzazioni urbanistiche ed edilizie.

Le cose sono andate bene sino al 2008, quando la crisi finanziaria globale si è abbattuta sul nostro Paese determinando un mutamento epocale dei mercati. In Italia quello immobiliare è stato tra i più colpiti. Non vi è stato solo un calo delle transazioni e, di conseguenza, dei prezzi e delle iniziative di sviluppo. È variato il DNA del sistema, in particolare di quello degli Immobili Commerciali: sono cambiate le regole di accesso al credito ed è modificata la provenienza geografica degli investitori, divenuti per circa il 70% stranieri. Ma in aggiunta, anche a causa dei profondi mutamenti economici, sociali,  demografici e tecnologici che si sono verificati nell’ultimo decennio, è completamente cambiata la domanda immobiliare, per la quale si è realizzata una vera e propria rivoluzione. Questa crisi ha travolto il mondo delle costruzioni e degli investimenti immobiliari. Per il settore delle costruzioni è stato un disastro: in dieci anni sono scomparse circa 120.000 aziende, di qualunque dimensione, e sono stati persi 600.000 posti di lavoro! 

Ma anche per gli investimenti immobiliari le cose non sono andate benissimo. Basti pensare che, in seguito alla crisi, in Italia il volume degli investimenti in Immobili Commerciali e Patrimoni Immobiliari si è contratto di circa il 70%, riducendosi dai 10 €/Mld del 2007 a 3 €/Mld nel 2012.

E la ripresa, manifestatasi solo a partire dal 2013, pur portando nell’ultimo biennio il volume delle transazioni ai livelli pre-crisi, ha riguardato quasi esclusivamente Milano e in minima parte Roma e le città d’arte del Centro-Nord. Il Mezzogiorno ne è rimasto del tutto escluso. In sostanza, il mercato immobiliare del Paese versa in gran parte ancora in una situazione di crisi. 

Non ne siamo rimasti indenni. 

Però tutto ciò ha rappresentato anche l’occasione per ragionare su ciò che non aveva funzionato e per individuare delle opportunità nuove e, soprattutto, dei nuovi modelli per affrontarle. 

Cosa non aveva funzionato? Per dirla semplicemente, è stato sbagliato pensare che il mercato immobiliare fosse un parco giochi, nel quale ci si potesse solo divertire. Non ha riguardato solo l’Italia. Sull’onda dei luoghi comuni sul mattone “bene rifugio” , che alla lunga rende sempre, si sono dette e fatte ovunque una quantità di sciocchezze. Gli immobili, salvo pochissime eccezioni rappresentate dai beni di lusso o di pregio assoluto, oggi non sono più un bene rifugio. Il mondo, e con esso le esigenze del mercato, cambia troppo velocemente perché possa essere ancora così. 

E quali sono, invece, le opportunità e come possono essere colte al meglio?

Questa riflessione ci ha portato ad alcune osservazioni:

• L’Italia è piena di immobili sotto performanti, immobili  che, per ragioni di obsolescenza fisica o funzionale, non rispondono efficacemente alla domanda immobiliare.
• Vi sono delle destinazioni immobiliari alternative, per le quali la domanda è in forte crescita ma rischia  di rimanere insoddisfatta.
• Far incontrare questi 2 mondi non è facile. Occorrono conoscenze approfondite: sia del mercato e delle sue esigenze che dei singoli immobili e delle loro potenzialità. 

Ci siamo chiesti allora se la nostra esperienza, non irrilevante, avrebbe potuto contribuire a che questo incontro avvenisse. E  soprattutto avremmo potuto fare in modo che esso  non avvenisse comunque, ma solo in condizioni di serietà, approfondimento, consapevolezza e quindi con il giusto equilibrio? Ci è sembrato che avremmo potuto giocare un ruolo in parte diverso, mettendo a disposizione di Proprietari e Investitori la nostra competenza e la nostra sensibilità imprenditoriale per favorire la realizzazione, negli immobili sotto performanti, di investimenti Immobiliari alternativi, innovativi e sostenibili.

Per questo abbiamo ampliato la nostra attività all’Agency, dando vita a Immobili Alternativi, la prima Organizzazione di Servizi di Valorizzazione e Vendita di immobili tra i 500 e i 5.000 mq, Commerciali e di Lusso, e con una divisione specializzata in Immobili Sotto Performanti e da destinare ad Asset Alternativi, ovvero investimenti alternativi e sostenibili.