I nuovi modelli del Living non possono non essere uno degli argomenti principali in un Blog dedicato agli Asset Immobiliari Alternativi.
Infatti, le nuove tendenze del residenziale sono al centro dell’attenzione degli investitori e dei consulenti immobiliari per le grandi prospettive che può avere questo mercato.
JLL Italia ha dedicato a questo segmento un approfondito Report.
Ritengo utile farne una breve sintesi ed esprimere qualche mia considerazione.
Il Report illustra i fattori che prevedibilmente renderanno il settore residenziale, in particolare con riferimento ai nuovi modelli del living, un mercato con grandi possibilità di sviluppo e destinato, con la crescita dell’incidenza della locazione rispetto alla proprietà da parte degli utilizzatori, a riservare agli investitori buone soddisfazioni in termini di rendimento.
Ciò avverrà senz’altro in Europa, dove il processo, con un volume di investimenti in nuove costruzioni destinate alla locazione pari nel 2019 a 90 €/Mld, è già ampiamente avviato.
Ma lo sarà con ogni probabilità anche in Italia.
Occorre riconoscere che effettivamente, come sottolinea il Report, nel nostro Paese il settore “living”, inteso come mercato gestito professionalmente e costruito appositamente per l’affitto, è ancora in una fase embrionale.
Tuttavia molti fattori fanno ritenere che i tempi siano maturi perché la situazione possa cambiare e questo settore evolversi a pieno.
Ovviamente a ispirare il tutto è il profondo cambiamento degli stili di vita che si sta determinando in conseguenza della globalizzazione, da un lato, e dell’innovazione tecnologica e digitale dall’altro. Basti pensare che:
– Le nuove generazioni preferiscono vivere nelle città;
– La proprietà non è una priorità per loro e sono più disposti ad affittare per ottenere servizi che altrimenti non potrebbero raggiungere e rimanere liberi di muoversi in un mondo senza confini;
– Le nuove generazioni sono, purtroppo, più povere di quelle che le hanno precedute;
– D’altra parte, la generazione anziana, che detiene gran parte della ricchezza e ha un alto tasso di proprietà, in conseguenza di un’aspettativa di vita media più lunga, ha una sempre maggiore necessità di servizi dedicati;
– Infine, viaggiamo tutti di più sia per affari che per turismo così come l’educazione.
Ne deriva che inevitabilmente anche il settore immobiliare, come altri settori immobiliari, deve cambiare, in linea con il mutamento o nella domanda.
È un cambiamento che, come puntualmente osserva il Report, già oggi si può toccare con mano: infatti, il mercato italiano della locazione residenziale è più dinamico rispetto a quello delle vendite con un numero di affari conclusi che nel 2018 supera i 900 mila contratti contro 578 mila compravendite.
In questo scenario Milano conferma la sua leadership sia per la locazione che per le vendite: nel 2018 il 4,1% delle abitazioni esistenti è stato scambiato in compravendita. Sul mercato della locazione, questo indicatore ha registrato il 7,7%.
La città è stata profondamente trasformata negli ultimi anni e molti progetti sono ancora in corso.
Anche nel mercato del “living”, Milano svolge un ruolo di pioniere ed è protagonista di molteplici progetti innovativi, che comprendono anche nuovi modelli residenziali come multifamily e co-living.
Qui, infatti, il tasso di proprietà (64,5%), sia pure ancora lontano dal valore dei mercati tedeschi più maturi (51,4%), è già inferiore a quello medio europeo (69,3%)
Secondo JLL Italia sono parecchie le ragioni che inducono a investire nel mercato residenziale:
1) C’è un trend positivo di crescita e i driver della domanda tendono naturalmente ad essere a lungo termine e meno ciclici rispetto ai driver che sostengono le classi di attività immobiliari tradizionali.
2) La volatilità è bassa;
3) Gli investimenti in una categoria del “living” sono facilmente convertibili in un’altra;
4) Le opportunità di penetrazione nel mercato sono alte: il settore si trova in una fase abbastanza precoce di sviluppo.
5) I rendimenti rispetto al rischio sono interessanti: rispetto al tradizionale residenziale, le categorie del “living” dovrebbero sovraperformare, dato il loro migliore utilizzo dello spazio, una più efficiente gestione degli immobili e i rendimenti di entrata generalmente superiori.
Ma è interessante anche soffermarsi su altri aspetti del Report. Dopo aver ricostruito lo scenario del mercato residenziale degli ultimi anni a partire dal 2010, esso individua i fattori che lo caratterizzeranno nel prossimo futuro:
- I tassi dei mutui aumenteranno;
- Sarà più significativo l’ingresso sul mercato residenziale dei Millennials: una generazione caratterizzata da stili di vita e capacità reddituale meno stabili rispetto a quelle precedenti;
- L’offerta di abitazioni sarà probabilmente insufficiente a soddisfare una domanda crescente e polarizzata verso le città e in particolare le aree più dotate di servizi;
- Ne conseguirà un aumento dei prezzi medi con una forte polarizzazione del mercato: da un lato Città fortemente attrattive con aumento dei prezzi e dall’altro aree in declino con prezzi in ribasso.
- La concorrenza sarà particolarmente esasperata per alcuni tipi di immobili;
- Tassi e prezzi più alti, insieme ai cambiamenti demografici, tecnologici, lavorativi e generazionali, spingeranno il mercato degli affitti sia in termini numerici, riequilibrando la percentuale di inquilini vs. proprietari, che per livello di canoni, ma l’aumento di questi ultimi potrebbe essere attenuato dalla costruzione di nuovi appartamenti e dai nuovi modelli emergenti del “living”.
- Gli Investitori istituzionali entreranno conseguentemente nel mercato offrendo prodotti locativi personalizzati e concentrandosi sui servizi che rendono più facile la vita degli inquilini.
- Anche il settore residenziale “tradizionale” dovrà affrontare un aumento nella richiesta di servizi.
- L’innovazione tecnologica, con modalità in parte ancora non immaginabili, trasformerà ulteriormente l’industria immobiliare;
- In conseguenza degli spostamenti demografici e del cambiamento degli stili di vita si affermeranno sempre maggiormente nuovi modelli di “living”: student housing, senior housing, co-living, micro-living rappresenteranno per gli investitori delle importanti opportunità con significativi margini di crescita.
Si tratta di un mercato destinato a raccogliere importanti e crescenti flussi di capitali e che può offrire buoni rendimenti agli investitori.
Condivido buona parte di queste considerazioni.
In particolare mi confermano che il living – i nuovi modelli del residenziale – costituisca un’opzione di investimento sulla quale puntare con decisione.
Essi potranno essere anche un’opportunità attraverso la quale realizzare, anche in Città diverse da Milano, la rigenerazione, la riqualificazione e l’innovazione del patrimonio immobiliare del nostro Paese, che si trova spesso in condizioni di degrado e di abbandono.
Questo significherebbe mettere in moto processi di sviluppo e di crescita sia economica che sociale, del quale il nostro Paese ha grande necessità.
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