Lo Student Housing: cos’è e quali prospettive ha ora – Parte II
In un precedente articolo abbiamo visto le ragioni della crescita dello Student Housing pre-Covid, e gli impatti della pandemia su questo modello di investimento immobiliare alternativo.
In particolare abbiamo parlato del rischio di diminuzione del tasso di occupazione da parte degli studenti per gli anni successivi alla pandemia.
Se lo hai perso, lo puoi trovare qui
In questo articolo parliamo di un secondo elemento di potenziale criticità originato dal Covid, il “rischio DAD”. Ma passiamo poi ad elencare i fattori di successo dello Student Housing, per mostrare come questo modello continui a rappresentare un’opportunità di investimento interessantissima.
Il rischio della DAD
Questo potenziale rischio ha riguardato un ipotetico scenario di lungo termine ed era connesso allo sviluppo dell’e-learning, ovvero della didattica a distanza.
È stata una delle perplessità maggiori e più diffuse tra i possibili investitori ovvero tra i proprietari immobili idonei ad essere destinati ad alloggi per gli studenti.
A me è capitato spesso, in questi ultimi mesi, di confrontarmi con potenziali clienti che esprimevano questo dubbio: temevano che, con l’avvento della didattica on line, non vi sarebbe più stato spazio per una mobilità studentesca.
Da ciò derivava, di conseguenza, la convinzione che gli investimenti in studentati si sarebbero rivelati un fiasco o, comunque, che non ci sarebbe stato più spazio per una loro crescita.
Ora, non vi è dubbio che la Didattica a Distanza sia destinata ad accrescere la sua diffusione. Anzi può affermarsi, senza tema di smentita, che essa abbia un grosso potenziale di crescita.
Tuttavia è evidente che lo studio fuori sede, come già sottolineato, rappresenta anche un’esperienza di vita.
E la didattica non è solo erogazione di contenuti, ma anche scambio, confronto, relazione.
La formazione da remoto non può senza dubbio candidarsi a competere sotto questo aspetto, sia per ragioni di socialità che per motivi più strettamente legati alla trasmissione di contenuti e allo scambio di valori culturali.
Piuttosto, è fortemente prevedibile che la DAD andrà a integrare la didattica tradizionale.
In questo senso il suo sviluppo costituirà, con ogni probabilità un fattore di consolidamento del successo dello Student Housing.
Una conferma di queste riflessioni giunge da un’indagine effettuata da uno degli operatori italiani di maggior successi, Dove Vivo.
È una società nata nel 2008 e che all’inizio prendeva in locazione a lungo termine singoli appartamenti da trasformare in stanze per studenti: in pochi anni è arrivata a gestire 1500 posti letto e 8 studentati.
È un caso di successo come non è frequente riscontrare in Italia: una società nasce, ad opera di due giovani, negli anni in cui il mondo era precipitato nella Crisi Finanziaria Globale e sceglie come settore di operatività quello, forse, più colpito dalla crisi, quello immobiliare!
È una storia che, quando l’ho ascoltata la prima volta, qualche anno fa in occasione di un seminario organizzato dall’Assimpredil a Milano, mi colpì molto.
Pensai fosse la prova indiscutibile sì dell’intraprendenza e dell’intuito dei fondatori, ma anche del grande margine di sviluppo che aveva questa classe di investimento.
E credo, come potremo vedere nel seguito di questo post, che questi margini ancora vi siamo per chi sappia e voglia coglierli e coltivarli con professionalità.
In ogni caso, Dove Vivo nel frattempo è diventato un soggetto che opera su scala europea e ha ampliato la sua base azionaria attraverso successive campagne di capitalizzazione, che si sono rivelate sempre un successo.
E, fedele a un’impostazione che è abituata ad analizzare i dati e su questa base organizzare i propri servizi, ha svolto un’indagine presso gli studenti che risiedono nelle proprie strutture.
Ebbene, dalle interviste svolte è emerso che solo 1 studente su 10 esprime una netta preferenza per le lezioni a distanza.
Il 90% di loro valuta importante la frequenza delle lezioni in presenza.
6 studenti su 10, addirittura, affermano di preferire che tutte le lezioni fossero svolte in presenza, sia in quanto l’esperienza reale è insostituibile, sia perché la frequenza consente di sperimentare l’autonomia fuori dalle mura domestiche.
Infine, 3 studenti su 10 esprimono una valutazione positiva della didattica ibrida, una soluzione che, all’insegna della flessibilità, possa coniugare didattica in presenza e da remoto.
In realtà, la quasi totalità degli Atenei sta organizzando i programmi in modalità ibrida.
È molto probabile che, così come avverrà per il lavoro, anche nello studio si adotterà uno schema flessibile, quello dell’Hybrid Learning.
È chiaro che una tale organizzazione, profondamente innovativa e capace anche di rafforzare la collaborazione del sistema universitario, non determinerà una riduzione nella condivisione di alloggi, ma anzi un suo incremento.
In questo modello lo studente avrà la possibilità di trascorrere periodi più lunghi nella propria residenza di origine.
Ciò aumenterà senz’altro la sua convenienza a condividere un alloggio, piuttosto che disporne a titolo esclusivo.
In conclusione, l’analisi ragionata della situazione consente di verificare che i dubbi e le preoccupazioni che hanno investito questa classe di investimento siano stati in linea di massima infondati o, quanto meno, dilatati.
Si è temuto che la necessità del distanziamento, nei termini stringenti nei quali l’abbiamo sperimentata, divenisse permanente e che, di conseguenza, fossero destinati a tramontare tutti i format fondati sulla condivisione.
I fatti si stanno incaricando di dimostrare che tutto ciò non avverrà.
È certamente necessaria un’evoluzione del nostro stile di vita, in modo da adottare principi e criteri fondati su una visione ampia della sostenibilità: le nostre scelte, anche e soprattutto quelle economiche e di investimento, devono divenire in questo senso più consapevoli ed essere orientate verso la costruzione di una nuova normalità, nella quale memori di quanto è accaduto, privilegiamo la prossimità e il rispetto dell’ambiente.
Tuttavia, ciò non può spingersi sino a negare quella esigenza di socialità e di condivisione che è l’essenza della natura umana.
Ecco allora che le valutazioni devono tornare a basarsi sugli aspetti più strettamente strutturali che sono relativi a questa classe di investimento.
Sono quelli che ne stavano determinando il successo prima della pandemia e che, come vedremo, ancora delineano, con gli opportuni aggiustamenti, il nostro Paese come il suo mercato ideale.
I fattori di successo
Passiamo ad esaminare questi fattori che inducono a considerare che lo Student Housing rimane, ancora oggi e per i prossimi anni, un’ottima opportunità di investimento:
- Recenti stime prevedono che il numero di studenti internazionali, ovvero provenienti da Paesi esteri, a livello mondiale avrà un forte incremento, arrivando a circa 8 milioni di studenti nel 2025 a fronte dei 5 milioni registrati nel 2014;
- In particolare nel 2027 il 60% degli studenti universitari internazionali verranno dalla Cina e dall’India.
- In questo quadro, il posizionamento dell’Italia, grazie alla qualità e al potenziamento della didattica, anche post laurea, e della ricerca degli Atenei e all’aumento delle infrastrutture in dotazione, è invidiabile.
- In Italia hanno sede alcune delle più antiche e prestigiose università del mondo, distribuite in 33 poli universitari concentrati in 18 città.
- Il nostro Paese è la seconda destinazione più ambita per gli studenti statunitensi e la quarta in Europa (dopo UK, Francia e Germania).
- Da ciò deriva che, già oggi, in Italia vi sia il 17% della intera popolazione studentesca d’Europa.
- Ciononostante, nel nostro Paese vi è una forte carenza di alloggi e posti letto concepiti per studenti rispetto alla domanda espressa dal mercato. Infatti, la quota di posti letti per studenti è tra le più basse d’Europa. Si consideri che la popolazione studentesca fuori sede è di circa 800.000 unità e l’offerta a norma copre a stento il 10% del fabbisogno.
- Al di là del dato semplicemente quantitativo, anche in termini qualitativi questo comparto risulta in buona parte arretrato rispetto ad altri Paesi. L’offerta è particolarmente frammentata tra alloggi tradizionali in stile dormitorio e spesso, anche in ragione dell’epoca della loro realizzazione, ancora lontani dai format di sviluppo e gestione diffusi all’estero: il modello delle PBSA (Purpose Built Student Accomodation) prevede, infatti, strutture residenziali che sono realizzate per le esigenze specifiche degli studenti.
- Infine, nel raffronto con gli altri paesi dell’Europa Centrale, le rate universitarie ed il costo della vita sono particolarmente convenienti.
Dall’insieme di queste considerazioni si può ragionevolmente sostenere che il mercato italiano sia, per questa tipologia di investimento, il più competitivo e attraente in Europa.
Il nostro Paese può legittimamente candidarsi a divenire la prima meta in Europa sotto il profilo del rapporto tra qualità dell’istruzione e prezzo del servizio, anche tenuto conto dell’esperienza di vita offerta.
Ovviamente questo deve accompagnarsi a delle scelte di carattere imprenditoriale: connotare la gestione degli alloggi in chiave assolutamente professionale, offrendo precise garanzie di servizio e comfort, anche sotto profilo della sicurezza igienica e sanitaria.
Inoltre, in questo processo occorrerà anche cogliere le esigenze e i mutamenti di prospettiva, che la nuova normalità suggerita dall’esperienza pandemica introdurrà nel modello di sviluppo e nella organizzazione degli spazi.
Concetti come la sostenibilità, declinata in tutti i fattori ESG, e la prossimità non possono, infatti, non coinvolgere anche lo Student Housing.
Anche le strutture destinate ad ospitare alloggi per gli studenti dovranno, quindi, caratterizzarsi per flessibilità e per integrazione con il contesto cittadino.
Sotto quest’ultimo aspetto, è, peraltro, evidente che le residenze per studenti, oltre a costituire una classe di investimento di grande rilevanza nel mercato immobiliare, possono fungere anche da volano per l’economia circostante e diventare una leva formidabile per incrementare l’attrattività degli Atenei e delle città universitarie ove sono ubicate.
Più precisamente, la realizzazione di questi obiettivi passa per almeno 4 scelte strategiche:
1) Ripensare in chiave professionale i servizi, innalzandone qualità e completezza, anche in termini di sicurezza sanitaria. Ed è appunto quello che stanno facendo i gestori più accreditati, acquisendo in questo modo sempre maggiori quote di mercato.
2) Puntare a una distribuzione più diffusa sul territorio. L’ Italia universitaria può essere molto attrattiva per gli studenti stranieri, anche del Mediterraneo.
3) Comprendere che la condivisione risponde non solo a esigenze di accessibilità economica, ma anche a bisogni irrinunciabili di socialità: il successo del co-living studentesco passa, quindi, anche e soprattutto per iniziative e servizi che favoriscono lo sviluppo di una community.
4) Incrementare lo sviluppo di modelli ibridi di ospitalità, rivolti prioritariamente agli studenti, ma anche, attraverso l’integrazione di soluzioni per il co-living e il co-working, a giovani lavoratori e professionisti.
È evidente che un format di questo tipo è molto diverso e funzionale rispetto ai classici studentati di una volta.
La disponibilità di spazi, la possibilità di scegliere tra diverse soluzioni di co-working e co-living e di fruire di un’offerta integrata tra alloggi e servizi saranno il tratto distintivo e innovativo di questa asset class.
Per chi sappia interpretare correttamente queste esigenze, il mercato dello Student Housing è ancora lontano dalla saturazione e consente di valutare con fiducia i margini di sviluppo dei prossimi anni.
Alle condizioni che ho indicato gli alloggi per studenti possono essere ancora un’ottima opportunità.
E tu? Pensi di avere un immobile che potrebbe essere idoneo per questa destinazione d’uso?
