Over65: come soddisfarne la domanda residenziale?
In Italia il 23% della popolazione detiene il 40% della ricchezza: parlo degli ultrasessantacinquenni. E negli ultimi 25 anni, come segnala Emanuela Notari in un interessante articolo su Cocooners, la loro ricchezza è aumentata del 77%, mentre i loro consumi solo del 23%.
Che cosa determina questo squilibrio?
Certamente hanno un ruolo decisivo la naturale inclinazione alla prudenza e al risparmio, che è tipica delle persone meno giovani, e la necessità di aiutare figli e nipoti in una fase storica che, sotto il profilo economico, non è semplice.
Ma non meno rilevante è la incapacità del mercato di interpretare correttamente le esigenze degli Over65 e di rispondere con prodotti e servizi adeguati all’evoluzione e alla diversificazione di abitudini che hanno caratterizzato questa fascia demografica negli ultimi decenni.
È questo un discorso che riguarda il mercato nel suo complesso, ma che ha una valenza particolarmente significativa per quello immobiliare.
Nel quadro di una spesa complessiva annuale di circa 200 €/Mld, le spese per l’abitazione costituiscono, per gli anziani, circa il 60%: e ciò avviene, nonostante la gran parte ne siano proprietari.
È necessario, a questo riguardo, un programma di ottimizzazione delle risorse e di adeguamento ed efficientamento del patrimonio immobiliare: questo nel nostro Paese, come ho già ricordato ieri, è stato realizzato, per oltre il 50%, fra gli anni ’60 e ’70. Inoltre, più di un terzo è stato costruito prima degli anni ’60 e nei centri storici l’età media delle abitazioni supera di frequente anche i 100 anni.
A questa sostanziale vetustà corrisponde una inadeguatezza sia funzionale che normativa e prestazionale: si tratta di case per lo più inefficienti dal punto di vista energetico, insicure sotto il profilo sismico, di superficie eccessiva per le esigenze di un anziano e sprovviste dei servizi e delle innovazioni tecnologiche necessarie a garantire una vita confortevole e sicura.
Tutto ciò apre delle rilevanti possibilità di investimento: vi è, infatti, un fabbisogno di alloggi costruiti a misura degli anziani attivi che è oggi è platealmente insoddisfatto.
Qualche settimana mi è stato chiesto se per questo adeguamento dell’offerta residenziale sia preferibile puntare a interventi puntuali di edilizia leggera effettuati su singole unità ovvero a operazioni immobiliari che coinvolgono interi edifici.
Non credo che vi possa essere una risposta univoca: credo che nel breve la prima ipotesi sia destinata ad essere la più seguita. Tuttavia progressivamente, al crescere della consapevolezza, da parte degli investitori, del fabbisogno e di come esso possa rappresentare un’ottima opportunità per operazioni di sviluppo immobiliare e di riqualificazione edilizia, saranno sempre più frequenti i progetti volti a realizzare edifici costituiti, in tutto o in parte (secondo una logica intergenerazionale), da alloggi pensati specificamente per gli Over65.
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