Smart Working: cosa cambia per le Città e gli immobili?
Il ruolo delle Città e in Italia quello di Milano
Le riflessioni e le previsioni sullo smart working vanno inevitabilmente a influenzare i ragionamenti sullo sviluppo prossimo futuro delle Città e degli immobili.
Faccio una premessa: nessuno può pensare che le Città smetteranno di essere il centro e il motore della crescita e di esercitare un forte potere di attrazione.
Allo stesso modo sono convinto che in Italia Milano continuerà ad essere la locomotiva degli investimenti, anche immobiliari.
Quello che, eventualmente, è in discussione è la misura nella quale ciò avverrà.
A questo proposito, sono andato a riascoltare la live di ieri del Sole 24 Ore dedicata alla ripartenza di Milano e diretta da Marco lo Conte
Questa volta non posso essere d’accordo
Volevo esser certo di aver ben compreso le affermazioni di Mario Breglia di Scenari Immobiliari.
In particolare ce n’è una che mi ha lasciato sconcertato: “lo smart working sarà destinato nei prossimi mesi ad essere relegato in condizioni marginali”.
Questa mi sembra una dichiarazione quanto meno avventata.
Non solo Google, Twitter, Facebook, Amazon, Microsoft – ovvero aziende digitali a tutto tondo – hanno deciso di ricorrere stabilmente in misura consistente allo smart working.
Schroders, una storica società internazionale di investimenti, di base a Londra, ha comunicato qualche settimana fa che lo smart working sarà consentito, in via permanente, per il 100% dei dipendenti.
E ieri Claudio Granata, Human capital & procurement coordination director di ENI, in un’intervista a Dario Di Vico per il Corriere della Sera ha reso noto che, anche dopo il vaccino, l’azienda utilizzerà lo smart working per il 35% del personale: in Italia coinvolgerà 7.000 lavoratori su 21.000. E logicamente questa indicazione tiene conto del fatto che vi sono attività in Eni che sono svolte necessariamente in presenza ed alle quali, quindi, il lavoro da remoto non è applicabile.
È un esempio. Vi saranno tantissime altre realtà che continueranno ad adottare lo smart working.
In Italia nel 2019 la percentuale di adozione dello smart working era del 3,6% contro il 5,2% della media europea. Ora il fenomeno ha avuto una brusca accelerazione: vogliamo rimanere ancora indietro?
Smart Working e Condivisione
Alcuni, anche Breglia, pensano poi che lo smart working sia antitetico alla condivisione. È sbagliato a mio giudizio.
Non vi è dubbio che la condivisione sia un’esigenza innata e insopprimibile dell’uomo, in quanto animale sociale. Ma la diffusione del lavoro agile non equivale necessariamente alla rinuncia al lavoro di squadra e alla condivisione.
Vi sono soluzioni, come il coworking, che possono in molte situazioni essere il giusto compromesso. Inoltre è abbastanza diffusa la visione secondo la quale gli headquarters, piuttosto che luoghi di lavoro, debbano divenire spazi di incontro e di consolidamento dell’identità aziendale.
Né lo smart working può significare uno stop alle esperienze di Coliving. A mio modo di vedere è esattamente il contrario: d’altro canto i Paesi più avanzati, nei quali il lavoro da remoto si è affermato, sono i medesimi che hanno fatto da battistrada alle esperienze di CoHousing e in generale di condivisione immobiliare.
Gli effetti sul modello di sviluppo
È peraltro innegabile che un significativo incremento dell’impiego del lavoro agile comporterà una variazione nel modo di sviluppare le Città e di concepire gli immobili.
Come proprio Breglia osservava nella live, nei prossimi 15 anni a Milano è prevista la trasformazione di 15 milioni di mq di aree già edificate per un volume di investimenti di 50 €/Mld. Questa massa di investimenti rappresenta quasi il 50% del totale degli investimenti previsti nel medesimo arco temporale in Italia.
Probabilmente buona parte di questi progetti andranno ripensati, per destinazioni, organizzazione delle superfici e modalità di utilizzo.
Occorrerà adeguarli alle nuove esigenze del mercato che si andranno delineando nel post Covid.
Ma se, in conseguenza dello smart working, dovessero prendere piede fenomeni come il South Living e il South Working, e quindi il riparto nazionale degli investimenti dovesse subire una certa correzione, sarebbe necessariamente negativo?
Il maggiore coinvolgimento di aree sin qui periferiche e Città, che negli ultimi anni sono state addirittura in declino, non è uno degli obiettivi che tutti quanti vogliamo?
Probabilmente ciò non determinerebbe solo una distribuzione più equa della crescita con innegabili positivi risvolti sociali. Sarebbe il volano anche di uno sviluppo meno congestionato e più responsabile delle Città.
Così diverrebbe davvero realistico puntare a una crescita sostenibile anche in chiave ESG con evidenti vantaggi in termini di sicurezza sanitaria e di gestione del rischio di eventuali ricorrenti pandemie.
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