Valutazione Efficace: perché la nostra valutazione immobiliare è un investimento?
Un amico mi ha fatto una domanda insidiosa: mi ha chiesto come mai, nel proporre il mio servizio di valutazione, sottolineo che non costa poco e che è un investimento del quale mi faccio carico al posto del proprietario.
Ha aggiunto, a comprova della sua incredulità, che tutte o la gran parte delle Agenzie immobiliari propongono la valutazione come servizio gratuito.
È vero, il mio amico ha ragione.
Nella percezione generale la valutazione viene vista come un servizio gratuito e, quindi, di poco valore.
Ad avvalorare questa tesi gli ho chiesto, a mia volta: conosci Homepal?
È un’agenzia immobiliare digitale, che, basandosi secondo me su un’intuizione geniale, ha puntato sull’utilizzo dei big data. I suoi punti di forza principali sono:
- 0 provvigioni dal venditore;
- Solo il 50% dall’acquirente
- Visite virtuali ad opera del proprietario.
- Assistenza a distanza nella trattativa
- E soprattutto un software avanzato che con la A.I. fa valutazioni istantanee, ma (pare) affidabili.
Sembra che il mercato stia rispondendo molto bene: hanno circa 80.000 immobili in vetrina, nel 2020 hanno fatturato 2 €/Mln e vendono 70 case al mese con l’obiettivo di arrivare a 500.
Va tenuto in conto che in Italia circa il 50% dei proprietari non si rivolge alle agenzie.
Questo metodo può incidere molto in quel target e in tutti coloro che preferiscono il fai da te o comunque non vogliono un servizio “tailor made”.
Gli investitori ci credono: difatti, le sue campagne di capitalizzazione (anche tramite crowdfunding con Mamacrowd) hanno avuto un grande successo.
È, insomma, un’iniziativa fantastica.
Però, c’è un però: è fantastica per gli appartamenti, i negozi e in generale per tutti gli immobili che costituiscono il “retail”, ma non è vantaggiosamente applicabile al CRE e, in particolare al mio focus, quello degli immobili sottoperformanti.
Questi sono immobili, di norma di media o grande superficie, che non rispondono alle esigenze della domanda, che necessitano di essere trasformati e per i quali va, talora, immaginata una diversa destinazione.
Presentano una serie di zone “oscure”, dalla consistenza alla regolarità e all’inquadramento urbanistico, che non possono essere risolte con una valutazione automatica.
La particolarità delle diverse situazioni, la varietà delle competenze da coinvolgere e, almeno in Italia, la opacità del mercato e il ridotto numero dei dati disponibili non consentono di pervenire in modo automatico a una valutazione affidabile.
E, il più delle volte, nemmeno una valutazione di esperienza, quella che viene definita la BOV (Broker Opinion of Value), è idonea a esprimere per questi asset una quotazione che non sia semplicemente indicativa.
In questo modo, a fare il prezzo vero non sarà l’acquirente e, tanto meno, il Broker, che, seppure in forza della sua esperienza, fornirà, appunto, semplicemente un’opinione, la cui rispondenza al mercato saranno solo i fatti successivi a testare.
In realtà a fare il prezzo vero sarà l’acquirente, che se è avveduto farà una serie di accertamenti indispensabili per acquistare utilmente e al giusto prezzo, ovvero il decorso del tempo.
E l’esperienza mi insegna che il più delle volte è proprio il tempo a fornire il prezzo giusto: nel frattempo, però, a farne le spese sarà stato solo il venditore, affascinato dalla illusoria convenienza di una valutazione rapida e, perciò, gratuita.
È vero che negli USA vi sono realtà come Reonomy, che stanno applicando al CRE le potenzialità dei Big Data e che, quindi, ciò può rendere, in parte, la situazione diversa. Ma quello è, per il momento, un altro pianeta.
In Italia, se il Proprietario vuole essere consapevole della situazione e concorrere a governare il processo di vendita o di valorizzazione, occorre una valutazione professionale, certificata, redatta rispettando gli standard internazionali e applicando i più avanzati metodi di valutazione.
È un vero e proprio studio di fattibilità, che consente di:
- Accertare le eventuali irregolarità;
- Individuare la destinazione d’uso più vantaggiosa;
- Identificare i Clienti in target, ovvero:
- a) utilizzatori/gestori;
- b) costruttori/sviluppatori
- c) eventuali partner di campagne di crowdfunding;
- d) investitori;
- Definire, a questo punto, in maniera assolutamente affidabile il corretto prezzo di vendita;
- Ridurre drasticamente i tempi di vendita
Insomma, la nostra Valutazione Efficace è proprio un’altra cosa!
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