Gli Asset Immobiliari Alternativi: cosa sono e perché crescono

Asset Immobiliari Alternativi

Gli Asset Immobiliari Alternativi: cosa sono e perché crescono

 

Cosa sono gli Asset Immobiliari Alternativi? È la prima domanda che ci pongono i clienti o comunque chiunque sia interessato alla nostra attività.

Ci sono almeno 2 tipi di definizione.

 

La definizione classica

La prima, la più usuale ma non per questo meno corretta, fa riferimento alla diversità di questo tipo di investimento immobiliare rispetto alle asset class, ai segmenti di investimento tradizionali.

Nel mercato del Commercial Real Estate, ovvero degli immobili commerciali o per impresa, i settori che raccolgono i maggiori volumi di investimento sono 4:

  • Gli Uffici
  • Il Retail, ovvero i Centri Commerciali
  • Gli Alberghi
  • L’Industriale e la Logistica

L’ordine con il quale li ho indicati corrisponde, da qualche decennio, a quello dei rispettivi volumi di investimento.

Nella classifica degli investimenti, insomma, gli Uffici sono al primo posto e le Industrie all’ultimo.

Sono segmenti che rappresentano settori maturi, sviluppati dell’economia.

A fianco a questi e, talora, intersecandoli si sono sviluppate nell’ultimo decennio alcune tipologie di investimento diverse.

A queste viene data, appunto, la classificazione di Asset Alternativi.

Ecco quali sono:

  • lo Student Housing, ovvero gli Studentati e gli alloggi per studenti
  • il Microliving, i mini alloggi
  • il Coliving, le abitazioni condivise per i giovani lavoratori
  • il Senior Housing, ovvero gli alloggi per gli over 65, in particolare quelli attivi
  • le strutture sanitarie
  • lo Smart/Coworking
  • il Buid To Rent, ovvero gli edifici multifamily costruiti per la locazione
  • l’Hostelling e i Condohotel
  • il Mixed-use
  • la Logistica dell’ultimo miglio e quella urbana
  • i Data Centers.

Ognuno di essi, poi, può avere declinazioni diverse e ispirarsi a modelli di business differenti.

 

La definizione avanzata

Tutti questi immobili, però, o almeno quasi tutti, presentano un modello analogo: la presenza di un gestore che garantisce alla proprietà un rendimento e fornisce un servizio agli utenti finali.

Si tratta, cioè, di immobili nei quali la componente di servizio, di esperienza viene ad affiancarsi a quella proprietaria, talora caratterizzandoli in misura preminente.

Questa è a seconda tipologia di definizione alla quale mi sono riferito prima: gli Asset Alternativi sono investimenti immobiliari che presuppongono, accanto alla funzione primaria che essi sono destinati a svolgere, una rilevante attività di gestione di servizi accessori, ma sempre più decisivi, a favore del cliente finale.

Gli Asset Alternativi sono immobili che rispondono, insomma, ad un’esigenza di accesso e, quindi, di servizio piuttosto che di proprietà.

 

Perché gli Asset Alternativi sono in crescita

Lo sviluppo di questa tipologia di investimenti immobiliari è la risposta ad alcune tendenze di cambiamento che da un decennio si stanno realizzando nella società.

Queste macro tendenze stanno inducendo, insieme ai cambiamenti demografici, una profonda modifica dei comportamenti e degli stili di vita.

È un fenomeno che si è manifestato con evidenza prima negli Stati Uniti, poi nei Paesi dell’Europa più avanzati e quindi nel nostro Paese.

Ciò ha determinato un rilevante impatto anche sulle modalità di fruizione degli spazi immobiliari.

Vediamo quali sono queste tendenze di cambiamento

 

Gli 11 macro trend 

Queste macro tendenze sono almeno 11. Vediamo quali sono:

  • la introduzione delle tecnologie digitali sia nell’attività produttiva che nella vita quotidiana;
  • la crescita dell’urbanizzazione e delle megalopoli;
  • l’irruzione sul mercato di generazioni, quella dei Millennials e dei Centennials, che hanno stili di vita, interessi e possibilità economiche assolutamente diversi dalle precedenti;
  • il progressivo invecchiamento della popolazione determinato dall’allungamento della vita media e, insieme, dalla forte diminuzione, anche nel nostro Paese, della natalità;
  • l’accentuata flessibilità e mobilità dei rapporti di lavoro;
  • la progressiva diffusione delle famiglie unipersonali;
  • il superiore livello di scolarizzazione media;
  • il minore potere di acquisto della classe media e delle giovani generazioni;
  • la forte sensibilità alla questione della sostenibilità ambientale;
  • la mobilità sia economica che turistica indotta dalla globalizzazione;
  • lo sviluppo di comunità sempre più multirazziali e integrate

 

La rivoluzione della domanda immobiliare

Questi mega trend hanno determinato una vera e propria rivoluzione della domanda immobiliare o sono destinati a farlo.

Soffermiamoci su quelli che hanno avuto l’impatto maggiore sotto questo aspetto:

  • Invecchiamento della popolazione: in Italia il 25% delle persone ha più di 65 anni. Questo fenomeno, oltre che dalla diminuzione della natalità, è diretta conseguenza anche dell’allungamento della vita media. In prospettiva vi sarà una popolazione eccezionalmente longeva. Inoltre gli over 65 saranno, per lo più, fortemente attivi. Ciò comporterà, inevitabilmente, la necessità di rimodulare l’organizzazione e la durata della vita lavorativa, ma anche di concepire un mercato immobiliare che sia capace di rispondere ai bisogni di questa fetta di popolazione. Allo stato manca del tutto o è assolutamente deficitaria l’offerta di un prodotto immobiliare coerente con i bisogni della terza età.
  • Immigrazione: la gran parte degli immigrati, pur avendo capacità di reddito, non ha liquidità e quindi ricerca soluzioni in affitto piuttosto che la proprietà.
  • Ingresso sul mercato di Millennials o Generazione Y (nati tra 1980 e 1995) e Centennials o Generazione Z (nati tra il 1996 e il 2010): i Millennials sono la prima generazione di nativi digitale, ormai in età lavorativa, e sono orientati all’utilizzo delle cose piuttosto che al loro possesso, e questo coinvolge anche l’abitazione. Questo indirizzo varrà a maggior ragione per i Centennials.
  • La maggiore mobilità degli studenti, sia interna che proveniente dall’estero in ragione dell’accresciuta qualità delle Università italiane, determina in Italia un fabbisogno annuo di posti letto per studenti di circa 350/380mila nuove unità. Oggi questo fabbisogno è coperto a stento per il 10%.
  • Young Professionals: anche nel nostro Paese i giovani professionisti hanno ormai un nuovo stile di vita, caratterizzato da continui spostamenti professionali. Essi ricercano, quindi, soluzioni abitative più sofisticate, in cui il gestore dell’immobile si occupa di tutta una serie di servizi che consentono all’inquilino di poter essere molto più libero.

 

Il ruolo della pandemia

Ad alcuni di questi trend è prevedibile che la pandemia, superata l’emergenza e archiviate le restrizioni normative, imprimerà una forte accelerazione.

In particolare la digitalizzazione ha consentito di far conoscere e sperimentare a una larga fetta della popolazione lavorativa il lavoro da remoto, il cosiddetto Smart Working.

È generalmente previsto che questa modalità di lavoro sarà praticata, per almeno 2/3 giorni a settimana, anche una volta che l’emergenza sia cessata. Molteplici infatti sono i vantaggi che essa determina per le aziende, i lavoratori e l’ambiente.

Lo stesso può dirsi per la didattica a distanza, la DAD, della quale oggi vediamo soprattutto gli scompensi dovuti ad un ricorso obbligato ed eccessivo. In prospettiva essa tuttavia può comportare, ove combinata in misura giusta con la didattica in presenza, notevoli vantaggi e miglioramenti del sistema didattico, soprattutto universitario e post universitario.

La percezione di non poter prescindere dalla sostenibilità ESG, e quindi non solo in chiave ambientale e di gestione, ma anche sociale, orienterà la didattica e l’organizzazione del lavoro verso modelli ibridi.

Allora Hybrid Working e Hybrid Learning saranno trainanti nella ulteriore affermazione delle esperienze di coliving.

Ugualmente la necessità di garantire, anche attraverso l’uso delle innovazioni tecnologiche, elevati standard di sicurezza sanitaria premierà un approccio professionale nella gestione delle residenze per studenti.

Allo stesso modo il coworking, sia nelle sue declinazioni tradizionali che in quelle ispirate al concetto di prossimità coerente con la visione della Città in 15 minuti, è destinato a giocare un ruolo determinante nella ridefinizione degli spazi di lavoro.

Prende, infatti, sempre più piede l’idea che la sede, l’Head Quarter, debba divenire luogo di condivisione e socialità piuttosto che operatività e che essa debba essere affiancata da filiali distribuite sul territorio: spesso queste potranno essere rappresentate da spazi di coworking. Diverse aziende stanno già organizzando formule di abbonamento da mettere a disposizione dei dipendenti per consentire loro di lavorare agevolmente e in un ambiente di socializzazione anche a distanza.

Spesso ciò potrà essere in prossimità di casa.

Anche nel mercato residenziale è prevedibile che l’emergenza determinata dal Covid 19 abbia un impatto. È da alcuni anni che la classe media soffre nel nostro Paese ed è risucchiata in basso. La crisi economica che, a giudizio degli osservatori, dovrebbe seguire alla crisi sanitaria aggraverà, purtroppo, questo processo.

Si avvertirà l’esigenza di abitazioni dotate di servizi evoluti ma disponibili a un canone accessibile: il modello del Build to Rent tende appunto a questo.

L’obiettivo è quello di realizzare condomini nei quali al godimento esclusivo dell’abitazione si affianca l’accesso a servizi opzionali disponibili in superfici condivise.

È una prospettiva che dovrebbe limare le percentuali record di proprietà individuale, per le quali l’Italia di caratterizza rispetto agli altri paesi europei, e aprire la strada a un mercato industriale della locazione.

È probabile, in sostanza, che gli immobili siano in larga parte interessati da un processo di trasformazione che passa per la individuazione delle giuste destinazioni, alternative, appunto, e quindi idonee a rispondere efficacemente a nuovi bisogni.

 

Gli Asset Alternativi come soluzione per gli Immobili sottoperformanti

Quella che abbiamo definito come una rivoluzione della domanda immobiliare va a impattare, in Italia, su una situazione nella quale il patrimonio immobiliare è in larga parte già sofferente per una mancata o ridotta attività di manutenzione.

A ciò si aggiunta la generale crisi finanziaria del 2007/2008 e la sua ricaduta, del tutto tipica al nostro Paese, del 2011 conseguente alla crisi del debito sovrano.

La restrizione creditizia che ne è seguita, unitamente all’inasprimento della tassazione sulla proprietà immobiliare, ha determinato un aumento esponenziale dei crediti deteriorati.

Spesso, quindi, gli immobili ad essi sottostanti sono diventati problematici o, come anche si dice, distressed.

Questa platea di immobili risulta il più delle volte inadeguata anche dal punto vista funzionale a soddisfare le nuove esigenze del mercato.

Sono quelli che definiamo Immobili Sotto Performanti: si tratta di immobili, per lo più di media e grande superficie e ubicati in Città, che, per ragioni di obsolescenza fisica o, il più delle volte, funzionale, non riescono più a garantire alla Proprietà ritorni economici soddisfacenti.

Talora sono addirittura dismessi e versano in una situazione di degrado.

Questi immobili, per essere venduti al meglio, vanno ripensati: per essi va ideata una nuova missione coerente con i bisogni del mercato.

I nuovi format nei quali si realizzano gli Asset alternativi possono rappresentarne la soluzione.

Buona parte del patrimonio immobiliare, che non trova una collocazione adeguata o offre un rendimento inferiore alle aspettative, può ritornare ad avere una prospettiva redditizia di riutilizzo attraverso questi nuovi modelli di gestione.

Il più delle volte, infatti, una valutazione professionale degli immobili consente di scoprire che essi possono essere destinati, talvolta anche con opere non impegnative, ad usi innovativi, capaci di rispondere alla rivoluzione, tecnologica e di costumi, che sta investendo la nostra società, sia nel lavoro che nella famiglia.

E questo ha avuto evidentemente ricadute, positive ed immediate, in termini di appetibilità sul mercato, di quotazione e tempi di vendita.

Questa fase di studio preliminare costituisce lo step propedeutico indispensabile perché essi siano messi al centro di quello che successivamente, per mano di un Investitore, diverrà un progetto immobiliare.

Questi immobili possono, quindi, avere una seconda vita.

Rivolgersi a noi significa avere un supporto esperto e affidabile in questo percorso, essere assistito da una struttura specializzata, che è espressione di una Società di costruzioni attiva sul mercato da più di 60 anni. Siamo, quindi, in grado di individuare le potenzialità degli immobili, valutarne la sostenibilità e gestire le eventuali trasformazioni necessarie a rispondere alle esigenze del mercato.

Questo garantisce al nostro Cliente, sia esso il Proprietario venditore, l’Investitore o l’Utilizzatore, di riuscire a vendere, acquistare o mettere a reddito l’immobile più rapidamente e al valore più rispondente al mercato.

Se vuoi valorizzare o vendere un immobile di grande superficie in città e vuoi saperne di più su di noi e su quello che possiamo fare per te, qui trovi tutte le indicazioni necessarie:

immobilialternativi.com/valore-plus/

 

Sviluppo residenziale a Poggioreale (Napoli)
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Alberto Pinto
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