Senior Housing: un mercato che ha futuro

Senior Housing

Senior Housing: un mercato che ha futuro

Qualche giorno fa ho dedicato un breve post alle prospettive del Senior Housing e alle diverse ragioni, per le quali è consigliabile investire in questa classe di investimento ed è altrettanto prevedibile che i relativi volumi di investimento siano destinati a crescere.

Ne ho parlato qui.

Mi sono reso conto, però, di come sia opportuno spendere qualche riflessione in più per inquadrare questa asset class, che al suo interno ha diverse opzioni.

Infatti, quando si parla di alloggi per anziani il pensiero va, il più delle volte, alle R.S.A., le Residenze Sanitarie Assistite.

Eppure bisognerebbe allargare la prospettiva.

Questo consentirebbe di cogliere la grande opportunità, che oggi rappresenta in Europa e nel Mondo il mercato, anche immobiliare, degli anziani e che potrebbe esserlo anche in Italia.

 

Gli Anziani nel mondo: aspetti quantitativi

Quello dell’attuale invecchiamento della popolazione mondiale è un fenomeno senza precedenti.

Deriva dalla combinazione di 2 fattori: l’allungamento della vita media si somma, infatti, alla decrescita della natalità.

In conseguenza di questi elementi, si prevede che nei prossimi 30 anni gli over 65 triplicheranno di numero: diverranno il 16% della popolazione mondiale.

Si pensi che, grazie alla maggior durata della vita, nel mondo industrializzato oltre la metà dei nati negli anni 90 vivrà più di 100 anni.
Longevità e crollo delle nascite faranno sì che, nel mondo, nel 2047 ci saranno più over 60 che bambini.

In realtà, in Europa è già così e il trend è destinato ad accentuarsi.

Si stima, infatti, che nel 2060 nel Vecchio Continente ci saranno due lavoratori per ogni pensionato contro i quattro lavoratori per un pensionato di oggi.

Questo contesto complessivo consente realmente di affermare che quella della Silver Economy è, insieme a sostenibilità e digitalizzazione, la terza grande sfida del 21° secolo.

Gli Anziani in Italia: siamo i più vecchi

L’Italia è, tra i Paesi europei, il più vecchio.

Secondo i dati Eurostat del 2019, infatti, nel nostro Paese il 22,8% del totale della popolazione ha più di 65 anni a fronte del 20,3% della media dell’Ue: da noi gli Over 65 sono 13,8 milioni.

E si prevede che nei prossimi decenni consolideremo questo primato.

Infatti, mentre in Europa la percentuale degli over 65 arriverà al 29,1% nel 2060, in Italia nello stesso anno si raggiungerà il 34,3%. Saremo, quindi, ben al di sopra, della media europea.

Anche la valutazione dell’indice di vecchiaia conferma il maggior grado di invecchiamento della popolazione italiana rispetto a quello di altri paesi europei.

È un indicatore che esprime il rapporto percentuale tra gli ultrasessantacinquenni e i giovani minori di 14 anni.

In Italia è 173 (cioè 173 anziani contro 100 giovani), mentre in Francia è 105 e in Spagna 128.

 

Un diverso concetto di vecchiaia: i nuovi anziani, i Longennials

Ma chi sono gli anziani oggi? Che caratteristiche hanno?

C’è una profonda distanza tra l’idea diffusa della vecchiaia e quelle che sono le aspettative dei senior al giorno d’oggi. Ora che la previsione di vita è in media di 87 anni, presto 100 anni, non è più attuale la visione del pensionamento che si aveva sino a qualche anno fa.

Il termine che utilizzano gli Inglesi per raccontare questa fase della vita è “retirement”: è una parola che esprime proprio il concetto del ritirarsi, come se le persone, una volta compiuti i 65 anni, non avessero più le energie e il desiderio per proseguire una vita dinamica e movimentata.

In realtà, oggi gli over 65 sono il più delle volte persone attive, con sogni ancora vivi e progetti da realizzare.

Teniamo in conto che gli anziani di oggi sono baby boomer, ovvero una generazione che ha sempre avuto a disposizione prodotti e servizi su misura, pensati in base alle sue esigenze, come pure tecnologie di ogni tipo.

Perché dovrebbero diventare meno esigenti dopo i 65 anni?

Inoltre, a loro volta, i baby boomer hanno formato le generazioni successive con aspettative e livelli di soddisfazione ancora superiori.

Proprio in considerazione di tutto ciò, c’è chi ha coniato un termine che esprime le caratteristiche inedite di questa nuova generazione di anziani: “Longennials”.

È una generazione per la quale occorre ripensare l’invecchiamento, individuandolo come un’opportunità piuttosto che come un problema.

Al giorno d’oggi gli Over 65 sono sempre più consapevoli della propria vita e spesso vantano un’estesa rete di relazioni che consente loro di coltivare con soddisfazione i propri interessi. Sono, insomma, capaci di essere ancora protagonisti e desiderano liberarsi, se possibile, dalle incombenze giornaliere per dedicarsi più intensamente a progetti e attività.

 

La Longevity Economy: una grande opportunità di mercato

La longevità rappresenta, in termini economici, una grande opportunità. Dati alla mano, si può affermare che gli Over 65 controllano il 30% delle spese sul piano mondiale. Inoltre i loro consumi costituiscono la terza economia più importante del mondo, dopo gli Usa e la Cina, in termini di Pil.

Già ora in Italia valgono il 20% della spesa familiare e nel 2050 raggiungeranno il 30%.

Ma siamo tutti condizionati dalla vecchia idea del pensionamento e della vecchiaia.

E la convinzione che gli anziani non spendano è frutto di questa cultura.

La conseguenza è che sono ben pochi i beni e i servizi concepiti per essere attraenti per gli anziani.

E, inoltre, solo l’1 o 2% del budget pubblicitario globale è rivolto a un pubblico senior.

Ma se si iniziasse ad offrire loro prodotti attraenti come si fa per altri segmenti anagrafici, chi spenderebbe di più?

 

Le soluzioni abitative per gli anziani

Anche nel mercato immobiliare questo ragionamento ha una sua valenza.

Sino a qualche anno fa gli unici format residenziali dedicati agli anziani erano le RSA, cioè le Residenze Sanitarie Assistenziali, e le Case di Riposo, termine con il quale erano stati ribattezzati i più antichi Ospizi.

Le prime sono strutture non ospedaliere, a carattere sanitario, che ospitano persone non autosufficienti.

Le case di riposo, invece, sono dedicate ad anziani almeno parzialmente autosufficienti e sono costituite per lo più da stanze, singole o doppie, accompagnate da servizi comuni.

Il target elettivo di queste soluzioni è tendenzialmente rappresentato dagli Over 75.

In Italia ci sono più di 7 milioni di ultrasettantacinquenni, pari all’11,5% del totale della popolazione.

Di questi il 38% vive da solo e la gran parte in case che non sono più adatte alle loro condizioni fisiche. Spesso si tratta di abitazioni troppo grandi, mal manutenute, ubicate in edifici senza ascensore, con impianti obsoleti e barriere architettoniche.

È significativo che il 76,9% degli anziani si rechi al pronto soccorso in seguito ad una caduta.

Difatti le cadute sono responsabili dei 2/3 delle morti per incidente domestico degli anziani.

Case di Riposo e RSA svolgono, quindi, una funzione essenziale per anziani non autosufficienti o che lo sono solo parzialmente. Questo vale, a maggior ragione, in un contesto nel quale sempre più spesso gli anziani vivono da soli, anche per l’accentuata mobilità lavorativa delle nuove generazioni.

Ma, come abbiamo detto, vi è un’altra quota di Over 65, ugualmente numerosa, se non di più, che è in buona salute e, in ogni caso, del tutto autosufficiente.

Sono ultrasessantacinquenni attivi, che tuttavia cominciano a sperimentare i primi segni del tempo che avanza: si sentono bene, ma non hanno la medesima energia di un quarantenne e avere a disposizione un appartamento concepito per i loro nuovi bisogni è un’ottima soluzione.

Il Senior Living è un format residenziale che si rivolge appunto a questo specifico target.

Ci si riferisce a complessi immobiliari composti da miniappartamenti progettati specificamente per gli over 65 autosufficienti e costituiti da camera da letto, bagno e cucina-soggiorno.

Gli impianti sono realizzati applicando i principi più avanzati della domotica, in modo da garantire sia un alto livello di confort e di sicurezza sia l’assistenza richiesta.

Inoltre, in questi condomini sono disponibili, oltre all’eventuale assistenza medica o paramedica, una serie di servizi opzionali, idonei anche a facilitare la socializzazione: sala polivalente, sala ristorante, palestra e lavanderia e altro.

Il Senior Living è preferibilmente ubicato in una zona residenziale della città, ben collegata con i mezzi di trasporto, in prossimità di negozi e servizi quali ufficio postale, ambulatori, chiesa, etc.

Vi è generalmente un canone base, che in funzione della tipologia e dimensione degli appartamenti può variare dai 30 ai 70 euro giornalieri, comprensivi di utenze e oneri condominiali.

Ad esso si aggiunge la possibilità di godere, a pagamento, di ulteriori servizi opzionali, che possono riguardare il pasto, le pulizie, il lavaggio della biancheria, il servizio infermieristico, medico, fisioterapico, o un fattorino per le commissioni, etc.

La formula offre molteplici vantaggi, sia sotto il profilo della sicurezza, grazie alle tecnologie avanzate che possono essere disponibili che per le opportunità di socialità alle quali è possibile aderire e partecipare.

Il Senior Living è, quindi, una soluzione intermedia tra la completa autonomia della casa privata e l’assistenza di una RSA: è pertanto un format innovativo, ideale per anziani ancora attivi, che, tuttavia, stanno sperimentando i primi segni del tempo e per i quali promuove un invecchiamento attivo e sicuro.

Gli esempi nel mondo

Si tratta di un comparto molto promettente: infatti, l’offerta di alloggi dedicati agli Over 65 è ancora molto limitata.

Proprio in considerazione di ciò, sia negli U.S.A. che in molti Paesi europei, come la Germania, la Francia e il Regno Unito, gli investimenti destinati al Senior Housing sono in crescita da anni.

In particolare questi ultimi 2 Paese hanno attratto, negli ultimi 5 anni, il 68% degli investimenti destinati a questo settore in Europa.

La situazione in Italia

In Italia, invece, nonostante come abbiamo visto vi sarebbe, in ragione della più elevata età media della popolazione, una domanda più ampia, siamo ancora agli albori in questo mercato.

Nel nostro Paese, negli ultimi 5 anni, sono stati attivati investimenti nel Senior Living pari solo al 9% del volume complessivo europeo.

Eppure la longevity economy potrebbe costituire qui da noi un’enorme opportunità.

In conclusione vi sono almeno 5 motivi perché il Senior Living possa essere uno dei settori destinati ad attrarre più investimenti anche in Italia, che è il paese più vecchio d’Europa e tra i più vecchi del mondo:
1. L’Italia dal 2015 non cresce demograficamente e anzi perde 100.000 abitanti per anno;

2. Il 22.8% degli italiani è over 65;

3. Gli ultrasessantacinquenni, sia uomini che donne, godono sempre più di buona salute e sono mediamente più al riparo dalle crisi economiche rispetto alla popolazione attiva;

4. In Europa la popolazione over 80 è cresciuta dal 2010 al 2019 del 25% raggiungendo i 29,3 milioni;

5. Gli anziani sono cauti e quindi gli alloggi loro dedicati sono sanitariamente più sicuri, anche rispetto alle dinamiche epidemiche, di quelli intergenerazionali

Il primato di vecchiaia, coniugato con lo stile e il design del made in Italy e la ricchezza del patrimonio turistico e culturale, potrebbero davvero consentire al nostro Paese di elaborare una nuova visione della vecchiaia.

Potrebbe trattarsi di un modello idoneo a proporsi come paradigma di eccellenza da esportare nel mondo.

E allora cosa aspetti?

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