A proporre di effettuare uno studio di fattibilità sembra quasi di essere eretici.
Ecco un semplice esempio di vita
Un potenziale cliente vorrebbe vendere un edificio residenziale.
Rappresenta la proprietà di un condominio per il quale è stata richiesto un permesso di costruire di demo-ricostruzione, confidando di potersi avvalere del Superbonus 110%.
Poi c’è stato il blocco delle cessioni del credito.
Hanno quindi deciso di vendere.
La mia valutazione preliminare sulla base delle carte ricevute dice che l’affare è improponibile.
In 5 anni l’eventuale investitore avrebbe un ROI bassissimo.
Chiunque si rifiuterebbe anche solo di verificare l’operazione.
Faccio presente la cosa e mi viene detto che è possibile risparmiare sui costi di costruzione.
In questo modo l’investitore avrà un ritorno che rende l’iniziativa appetibile.
Bene, c’è quindi una revisione del progetto che documenta questa prospettiva, senza pregiudicare il doppio salto di classe energetica, che è requisito essenziale per l’ottenimento del Superbonus?
Niente affatto, è una valutazione di esperienza.
A Napoli diremmo che è una valutazione “a uosemo”, ovvero a naso, a fiuto.
Gli dico che è impensabile proporre un’operazione immobiliare con questo approccio.
Serve uno Studio di fattibilità condotto seriamente che, passando anche (ma non solo) per uno studio approfondito del mercato e per la revisione del progetto, dia evidenza ai potenziali investitori delle potenzialità dell’iniziativa.
Poi, ovviamente, chi sarà interessato farà tutte le verifiche che riterrà opportune.
Ma ci deve essere un’analisi di base che motivi gli eventuali acquirenti ad approfondire l’opportunità.
Molte volte queste mie argomentazioni cadono nel vuoto.
Quando si parla di operazioni immobiliari, i più pensano di saperla lunga: non c’è bisogno di dati e ricerche di mercato. Quello che serve è una bella dose di esperienza!
A me, invece, l’esperienza ha insegnato che da sola non basta.
I mercati, tutti, sono complessi, esposti a repentini cambiamenti.
Oggi poi viviamo una fase di trasformazione profonda, nella quale si stanno affermando tendenze e stili di vita molto diversi da quelli ai quali eravamo abituati solo qualche anno fa.
I dati, il loro approfondimento è l’unico presidio che abbiamo per affrontare con consapevolezza i rischi e le opportunità che ogni iniziativa imprenditoriale presenta.
Tu cosa ne pensi?
Preferisci affidarti alla tua esperienza o credi che sia necessario qualcosa in più?
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