Gli Immobili Sottoperformanti: quali sono? Il caso del Sig. Morandi

Gli Immobili Sottoperformanti

Gli Immobili Sottoperformanti: quali sono? Il caso del Sig. Morandi

Il Sig. Morandi si presentò un giorno in ufficio. Non avevamo appuntamento, ma lui era fatto così.

Era un imprenditore non più giovanissimo, ma ancora di successo e, soprattutto, ancora pieno di quella voglia di vivere e di appassionarsi, che anche la sua mole, non esattamente da mingherlino, denunciava.

Ci eravamo conosciuti qualche anno prima, a una manifestazione celebrativa della squadra di calcio cittadina, della quale eravamo entrambi appassionati e lui, in particolare, era stato dirigente negli anni d’oro.

Ma che c’entra questa storiella con il titolo dell’articolo, ovvero “cosa sono gli immobili sottoperformanti?”

C’entra, invece, perché l’atteggiamento del Proprietario di un immobile e la sua consapevolezza della situazione sono decisive nell’adozione di una strategia idonea a tirare fuori un immobile da una situazione problematica.

Senza una visione, per così dire, pragmatica del Proprietario molto spesso gli immobili sottoperformanti sono destinati a rimanere tali.

Vediamo di chiarire cosa si intende con questo termine, immobili sottoperformanti.

Alcuni usano una terminologia diversa: qualcuno parla di immobili problematici, altri si riferiscono alle distressed properties.

In realtà questa è una semplificazione eccessiva: queste ultime sono solo quelle che sono soggette a una procedura di esecuzione immobiliare.

Il concetto di Immobili Sottoperformanti richiama, invece, un panorama più ampio, nel quale quella delle proprietà in pre-asta, è solo una delle ipotesi possibili e nemmeno la più ricorrente.

L’immobile sottoperformante è un immobile che non riesce più a rispondere efficacemente alle esigenze del mercato.

So che spesso il proprietario fatica a riconoscere che il proprio immobile rientri in questa definizione.

In realtà, molti problemi nascono proprio da questa difficoltà.

È una difficoltà che ha una ragione precisa: gli immobili, assai spesso, sono parte della nostra vita sentimentale o comunque emotiva. Sono il frutto di scelte che vanno al di là dell’aspetto strettamente economico.

Talora hanno rappresentato delle scommesse o, addirittura, delle sfide. Non di rado sono il frutto di sacrifici o decisioni familiari, dei nostri genitori o nonni o comunque di persone alle quali siamo legati da affetto profondo.

Allora abbiamo difficoltà a qualificare negativamente un nostro immobile, quello che per noi è quasi una nostra creatura.

Eppure capita che quelle che erano scommesse o sfide vincenti a un certo punto non lo siano più.

Ed è saggio prenderne atto e capire quali scelte siano razionalmente da fare per recuperare quell’immobile a un percorso virtuoso.

La cosa peggiore che si può fare, quando si parla di immobili, è proprio farsi coinvolgere emotivamente.

Sono consapevole che il più delle volte questo coinvolgimento è difficilmente evitabile, ma, quando avviene, è di norma un errore. Il sentimento offusca le nostre capacità di valutazione oggettiva e ci induce a sbagliare.

Quando avevo da poco iniziato a lavorare, un immobiliarista, uno dei più importanti a Napoli, propose alla mia famiglia di entrare in un’iniziativa immobiliare. Doveva, credo, sostenere un’altra operazione che non stava andando come sperato e cedeva, quindi, una quota di una ancora da avviare.

Nel parlarne usò un’espressione che mi colpì: disse che non bisogna affezionarsi agli immobili, tanto “sono pietre”.

Allora – avevo 24/25 anni – mi sembrò cinico, ma il tempo mi ha insegnato che aveva maledettamente ragione.

Il peggiore affare della mia vita da imprenditore, forse l’unica iniziativa veramente negativa, è stato tale proprio perché mi sono lasciato prendere dal sentimento.

Non mi riferisco al sentimento verso il prossimo, che anzi è positivo e dà senso alla vita.

Parlo proprio dell’affetto verso un immobile, per ciò che esso simbolicamente rappresenta.

Quando a me è capitato, mi ha procurato guai. Certo, le concause sono state diverse e, non ultimo, anche le criticità di un determinato momento storico. Però, se io non fossi stato coinvolto emotivamente, le cose sarebbero potute andare diversamente.

Per questo dico che, se un immobile non rende come dovrebbe, non bisogna indulgere al sentimentalismo: occorre conservare la lucidità, valutare razionalmente quali sono le possibilità e, con il contributo di esperti, attuarle senza rimpianti.

Quindi, il primo requisito essenziale per non commettere sciocchezze è saper riconoscere se il proprio immobile è sottoperformante.

Gli immobili sottoperformanti sono, appunto, quelli che non riescono più a garantire alla Proprietà ritorni economici soddisfacenti.

Per lo più si tratta di immobili di media e grande superficie.

E questa situazione di può dipendere da 3 ordini di ragioni:

  • l’obsolescenza fisica, nel senso che l’immobile, per le ragioni più diverse, non è stato adeguatamente manutenuto nel tempo e ha raggiunto uno stato che, anche per l’evoluzione delle norme applicabili, non è compatibile con il suo pieno utilizzo o comunque lo compromette almeno parzialmente;

 

  • la condizione di sofferenza economica o finanziaria e, talora, di insolvenza del proprietario; in tal caso gli immobili sono sottostanti a Non Performing Loans (gli NPL) ovvero a esposizioni di rientro improbabile (UTP, Unlikely to Pay) o, in ogni caso, a NPE (Non Performing Exposures);

 

  • l’inadeguatezza funzionale, ovvero l’incapacità dell’immobile di rispondere alle esigenze della domanda in conseguenza delle trasformazioni che questa ha vissuto nell’ultimo decennio e sta vivendo, in particolare, in questo periodo di emergenza.

Ovviamente succede anche che queste tre ragioni si combinino tra loro, alimentandosi a vicenda in un circuito vizioso.

Talora – nelle situazioni più compromesse per uno o più degli aspetti prima indicati – gli immobili sono addirittura dismessi e versano in una situazione di degrado.

Mentre le prime due ragioni sono facilmente comprensibili, la terza richiede che ci si soffermi un po’ di più.

Si sono, infatti, verificate negli ultimi anni alcune macro tendenze che, insieme ai cambiamenti demografici, hanno provocato una profonda modifica della società.

Le abbiamo affrontate in questo articolo: immobilialternativi.com/gli-asset-immobiliari-alternativi-cosa-sono-e-perche-crescono/17/05/2021/

Se poi ne vuoi sapere di più ti consiglio di scaricare la guida gratuita che abbiamo scritto a proposito degli Asset Immobiliari Alternativi. La trovi qui: immobilialternativi.com/asset-alternativi-guida/

Ma ho divagato sin troppo!

Ora che ho provato a dare una definizione di cosa sono gli immobili sottoperformanti e ho chiarito che il proprietario ha un ruolo decisivo, posso ritornare al Sig. Morandi e alla sua visita nel mio ufficio.

Il facoltoso imprenditore ricordava che io mi occupavo di immobili d’impresa e voleva sottopormi il suo caso. Fu, in verità una vera e propria richiesta di aiuto.

Mi raccontò che, tempo addietro, per diversificare il suo patrimonio aveva acquistato, attraverso una Società veicolo, un immobile di grandi dimensioni, di circa 4500 mq, ad uso direzionale.

L’edificio, che si trovava in un quartiere periferico della Città, era all’epoca locato ad una importante compagnia telefonica.

Gli era parso, anche per la fiducia che riponeva in chi glielo aveva proposto, un ottimo affare per garantirsi una rendita sicura e anche elevata.

Dopo qualche tempo, però, la Società conduttrice gli comunicò la disdetta contrattuale.

Erano cambiati i programmi, la crisi finanziaria generale si faceva sentire e si imponeva un ridimensionamento delle superfici occupate.

L’imprenditore provò a trovare un nuovo inquilino, ma non ci fu verso.

Era abbastanza prevedibile: in un altro quartiere, non distante da lì, c’erano importanti volumi destinati ad uffici, tra l’altro di più recente costruzione, e anche quelli erano desolatamente vuoti.

Insomma la crisi manifestava appieno i suoi effetti.

Il quartiere – che come detto era periferico – aveva avuto in passato  una vocazione prevalentemente industriale e aveva visto negli anni cessare i diversi stabilimenti che vi operavano.

In certe zone regnava un’atmosfera spettrale, che favoriva le scorribande notturne di gruppi criminali che vandalizzavano gli immobili incustoditi.

Quindi, il Sig. Morandi, non solo non percepiva alcun reddito dall’immobile, ma questo era diventato una fonte di spese rilevanti: la retribuzione dei guardiani, gli oneri tributari che comunque erano dovuti, i costi delle utenze che erano comunque necessarie, etc.

Ecco, in quel caso il proprietario aveva la assoluta consapevolezza che il suo immobile, così com’era, non aveva alcuna possibilità di trovare una buona collocazione sul mercato.

E sapeva anche che un eventuale processo di conversione non poteva essere affrontato in maniera improvvisata. Occorrevano competenze ed esperienze specifiche.

Infatti, il più delle volte questi immobili, per essere venduti al meglio, vanno ripensati: per essi va ideata una nuova missione, coerente con i bisogni del mercato.

Perché ciò sia possibile è necessario svolgere una valutazione approfondita dell’immobile, quella che noi abbiamo definito Valutazione Efficace.

Questa fase di studio preliminare costituisce lo step propedeutico indispensabile perché esso sia messo al centro di quello che successivamente, per mano di un Investitore, diverrà un progetto immobiliare.

Di frequente l’attività di valutazione consente di scoprire, infatti, che queste proprietà possono essere destinate, talvolta anche con opere non impegnative, ad usi innovativi.

Si tratta di destinazioni capaci di rispondere a quella rivoluzione, tecnologica e di costumi della quale abbiamo accennato e che ha investito la nostra società, sia nel lavoro che nella famiglia, determinando radicali modifiche anche nella domanda immobiliare.

Gli immobili possono avere, così, una seconda vita e trasformarsi, talora – lo ripetiamo – anche con interventi modesti, in Asset Alternativi.

E questo ha evidentemente ricadute, positive ed immediate, in termini di appetibilità sul mercato, di quotazione e tempi di vendita.

La valutazione professionale e certificata si traduce, infatti, in un vero e proprio studio di fattibilità che, non solo attesta la situazione dell’immobile da un punto di vista urbanistico ed edilizio, ma indica anche qual è la destinazione d’uso più idonea a conseguire il favore del mercato.

Questo consente di individuare più rapidamente l’investitore giusto per quella specifica tipologia immobiliare e di catturarne concretamente l’interesse.

È esattamente ciò che facemmo per l’immobile del Sig. Morandi.

Devo anche riconoscere che la sua intelligenza nel comprendere la situazione e darci fiducia fu decisiva e agevolò di molto la nostra attività.

Il sopralluogo all’immobile ci permise di accertare alcune irregolarità che, ove non sanate, avrebbero precluso la sua valida commerciabilità come pure ogni ulteriore trasformazione.

Ma soprattutto potemmo scoprire che nelle prossimità dell’edificio del nostro Cliente avrebbe aperto i battenti di lì a poco un centro commerciale cinese.

In realtà era l’intero quartiere che stava assumendo i connotati di un quartiere cinese con molteplici attività gestite da persone di questa nazionalità.

Inoltre a una struttura di nuova costruzione adibita ad albergo erano stati apposti i sigilli per numerose (e significative, come avemmo modo di appurare) irregolarità edilizie.

Ci parve probabile – a me e ai tecnici che sempre mi collaboravano –   che un’eventuale conversione dell’edificio in una struttura ad uso misto, sia pure a prevalente destinazione di Hospitality, avrebbe potuto incontrare il favore del mercato.

Alle stanze d’albergo, destinate ad ospitare gli agenti di commercio interessati a proporre i loro prodotti e che avrebbero costituito la destinazione d’uso prevalente, sarebbero state abbinate postazioni lavorative a servizio delle attività commerciali.

Questo mix funzionale poteva avere successo.

Sulla base di questa ipotesi e dopo averla validata da un punto di vista urbanistico, svolgemmo le necessarie analisi di mercato.

Il riscontro positivo che ne ricavammo ci permise di redigere un Rapporto di Valutazione, che sottoponemmo al Sig. Morandi, avendone la totale approvazione.

Predisposti i necessari elaborati progettuali, presentammo agli uffici comunali la richiesta volta a sanare le pregresse irregolarità e conseguire il permesso di costruire.

Era il titolo edilizio necessario a sanare contestualmente gli abusi, realizzare le trasformazioni edilizie programmate e a perfezionare il connesso cambio di destinazione d’uso.

Riuscimmo a ottenere il rilascio dei provvedimenti richiesti in meno di 7 mesi, che è un tempo piuttosto ridotto per le abitudini della burocrazia comunale.

Avemmo però cura, già all’indomani della presentazione della pratica, di avviare le attività volte alla commercializzazione dell’immobile.

Risultò così azzeccata l’ipotesi di utilizzo che, ancor prima di individuare un gestore delle attività, ci pervenne una proposta ad un prezzo decisamente interessante da parte di un investitore interessato a rilevare l’operazione.

La proposta era, com’è logico in questi casi, condizionata all’ottenimento delle richieste autorizzazioni edilizie.

Ma, in sostanza, questo significò vendere l’immobile pressoché contestualmente al loro rilascio.

Ho citato questa ipotesi che è tra i casi più estremi di immobile sottoperformante: un immobile di dimensioni piuttosto grandi, ubicato in quartiere periferico e degradato, addirittura esposto a rischi di vandalismo.

Era un immobile davvero problematico, per il quale solo la solidità e il pragmatismo del Proprietario avevano evitato che fosse inghiottito in una procedura esecutiva che, ovviamente, avrebbe reso tutto più complicato.

Però, le casistiche di questi immobili sottoperformanti possono essere le più varie.

Oltre al caso del fabbricato, si può trattare di palazzine cielo terra oppure di interi piani di edifici a partire dai 500 mq o di grandi appartamenti di superficie maggiore di 300 mq.

Un’altra ipotesi è quella di capannoni che, in conseguenza dell’espansione dell’urbanizzazione, si trovano all’interno del tessuto cittadino o addirittura in zone semicentrali.

È evidente, infatti, che quanto più questi immobili siano inseriti nel tessuto urbano tanto più ne sarà possibile una conversione in destinazioni diverse da quella attuale, che non trova riscontro dal mercato, ed eventualmente in Asset Alternativi.

Rivolgersi a noi significa avere un supporto esperto e affidabile in questo percorso, essere assistito da una struttura specializzata, che è espressione di una Società di costruzioni attiva sul mercato da più di 60 anni.

Questa esperienza ci rende in grado di individuare le potenzialità degli immobili, valutarne la sostenibilità e gestire le eventuali trasformazioni necessarie a rispondere alle esigenze del mercato.

Questo garantisce al nostro Cliente, sia esso il Proprietario venditore, l’Investitore o l’Utilizzatore, di riuscire a vendere, acquistare o mettere a reddito l’immobile più rapidamente e al valore più rispondente al mercato.

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